法律参谋老唐
案 情
2016年3月，A工商局对B物业公司进行企业随机抽查，发现B物业公司实行包干制物业收费，在向业主收取物业服务费的同时，还单独收取公摊水费、公摊电费等费用。
经查保安岗亭用电是要业主公摊吗，B物业公司收取的公摊水费主要针对7楼以上业主，理由是这些业主所处楼层较高，自来水公司提供的水压不够，必须使用加压水泵进行二次供水，因此应交纳加压水泵电费、维护费等费用。B物业公司每月将加压水泵的运行维护费用除以总用水量得出公摊水费系数，再与业主用水量相乘得出公摊水费。公摊电费是电梯的运行和公共通道照明的用电费用，每月B物业公司按合同预定系数(楼层越高系数越大，承担费用越多)，将所有此类电费分摊给业主。
执法人员认为，加压水泵、电梯、公共通道照明等为共用设备。根据《物业服务收费管理办法》的规定保安岗亭用电是要业主公摊吗(保安岗亭)，其日常运行维护费用应当包含在包干物业服务成本中，即包含在物业服务费中。B物业公司在调查中提出，上述费用本应当由受益业主直接向供水、供电等部门支付，B物业公司先行垫付后再向业主收取的行为属于免费提供代办服务。此外，B物业公司严格执行其与业主签订的物业合同收取公摊水电费，不存在违法情形。
争议焦点
在本案中保安岗亭用电是要业主公摊吗，B物业公司与业主签订的物业合同明确规定了单独收费项目。Ｂ物业公司在收取包干物业费之外，单独加收公摊水电费是否违法?
法律参谋老唐帮忙分析
第一种观点认为，B物业公司的行为属于滥收费用。根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，包干制收取物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，而物业服务成本包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。加压水泵、电梯和公共通道照明等均为公共设施，这部分费用包含在物业服务成本中。物业公司收取的物业费已包含公摊水电费用，另外收取费用即为滥收费。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业公司属于在该物业小区内依法具有独占地位的经营者。因此，本案中B物业公司重复收取公摊水电费的行为属于《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第四条第(六)项规定的滥收费用违法行为，应当依据《反不正当竞争法》的有关规定进行处罚。
第二种观点认为，B物业公司依照合同规定收取公摊水电费，其行为不具有违法性。在本案中，B物业公司由涉案小区业主委员会按照法定程序选聘，B物业公司依靠充分竞争取得经营资格，不是依法具有独占地位的经营者，不受《反不正当竞争法》调整，工商部门没有管辖权。本案中的物业服务合同由业主委员会和物业公司协商制订，属于业主的真实意思表示，B物业公司的行为不能认定为滥收费用。
第三种观点认为，B物业公司收取公摊水电费的行为合法。《物业管理条例》，公共使用的供水、供电等由业主分摊，按照合同约定由供水、供电等单位向最终用户收取，物业区域内供水、供电等专营服务单位应当按规定向最终用户收取费用，其中部分业主共同使用的，由相关业主分摊，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。B物业公司行为符合地方性法规和地方性规范文件要求。《物业管理条例》是地方性法规，《物业服务收费管理办法》是部委规范性文件，前者效力高于后者，B物业公司的收费行为合法。
老唐是认同第一种观点。
分 析一、B物业公司依法具有独占地位
《反不正当竞争法》规定的依法具有独占地位的经营者有3个要素，即经营者、独占地位和依法具有。独占的含义为“独自占有或占据”。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。显而易见，B物业公司在该物业小区内为仅有的物业公司，具有独占地位。
《关于如何认定其他依法具有独占地位的经营者问题的答复》对《反不正当竞争法》第六条规定的“其他依法具有独占地位的经营者”作出了界定，即公用企业以外的由法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件赋予其从事特定商品(包括服务)的独占经营资格的经营者。所谓独占地位，是指经营者的市场准入受到法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件的特别限制，该经营者在相关市场上独家经营或者没有充分的竞争以及用户或者消费者对其提供的商品具有较强的依赖性的经营地位。
本案中，业主委员会选聘物业公司的行为否定不了物业公司的独占地位。虽然物业公司由小区业主委员会决策选聘，但接受服务的是具体业主，单个业主没有选择权，只能接受物业公司提供的物业服务。由此可见，物业公司在特定的物业区域内是依法具有独占地位的经营者。
二、公摊水电费应包含在物业服务费中
参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，公摊水电费属于公共部位的运行、维护费用，是物业服务费用的内在组成部分。《物业服务收费管理办法》是依据《物业管理条例》授权对收费的方式、方法和内容等作出的规定，其规定的内容是对该行政法规具体内容的解释性规定，属于有权解释。
综上，各地《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》和《物业管理实施细则》都有规定: 共用部分供水供电部分业主使用由部分业主分摊、全部业主使用由全部业主分摊，这些费用由供水、供电单位向最终用户收取，而不是物业公司，不属于单独收费项目。
根据《电梯安全管理办法》的规定，委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位，不存在代业主交费一说。
